Сейчас на сайте посетителей: 6
На главную Карта сайта Контакты Для администратора
Войти Регистрация
Войти
Пятница, 14.08.2020

Сегодня в Будве
  День     
18°
   Ночь
20°

Погода на сегодня

Будва     +26
Герцег-Нови     +28
Тиват     +28
Котор     +27
Бар     +28
Ульцинь     +26
Подгорица     +28
Никшич     +27
Колашин     +27
Жабляк     +27
t воды в море
30.07.2019
Петровац24
Бар25
Герцег-Нови25
Будва24
Ульцинь25

Поиск статей



  

Статьи→ Недвижимость

февраль 2008 | Недвижимость
Права иностранцев на недвижимость в Черногории


Собственность обязывает и государство, и иностранца
  
Вынесение закона, которым регулируются имущественно-правовые отношения, для любого государства является законодательным актом величайшего, можно даже сказать, исторического значения. Поэтому не удивительно, что общественность с особым вниманием и трепетом следит и по возможности участвует в окончательном юридическом оформлении этого вопроса, говорит доктор Зоран Рашович, штатный профессор и декан юридического факультета Университета Черногории, а, кроме того, председатель рабочей группы по разработке этого закона, предложения по которому, напоминаем, были приняты недавно правительством.
  
Подчеркивая, что очень доволен тем фактом, что текст будущего предписания в целом практически получил поддержку, профессор Рашович напоминает, что правительство изменило только два-три определения, которые относятся к правам иностранцев, таким образом, что в этой части предусмотрен еще более либеральный режим, чем это было в рабочей версии закона.
  
Решения предложений закона находятся в соответствии с европейскими нормами, и им придают такое же значение, какое они имеют в юридических установках стран континентально-европейского правового окружения. Имущественно-правовые отношения (вещные права) охватывают права пользования (право собственности и служебного пользования) и право гарантии (залог, ипотека и фидуциарная собственность). (Фидуциарная – доверительная.Прим. перев.)
  
Право иностранца получить права собственности на имущество в Черногории – только одна часть этих отношений. К примеру, определения о правах иностранца в предложении закона составляют от двух до трех процентов от общего количества определений нового предписания, но внимание общественности, и не без причины, направлено как раз на эти несколько определений, как оценивает Рашович.
  
Предложение закона о имущественно-правовых отношениях, говорит один из создателей нового предписания, придерживается принципа национального подхода, но не в чистом виде.
  
Иностранцы, согласно этому Предложению, не могут получить право собственности на определенных территориях. По Уставу Черногории природные богатства, находящиеся в общем употреблении, могут быть исключительно объектом государственной собственности. Это значит, что юридически оборот права на эту недвижимость не допускается для иностранцев. Реципроцитет (принцип взаимности.Прим. перев.) как условие исключен из предложения закона, говорит декан юридического факультета. Рашович напоминает, что в действующем Законе об основах имущественно-правовых отношений иностранцам даны относительно ограниченные права как иностранным физическим лицам.
  
Существующие решения нашего теперешнего закона по сравнению с другими законодательствами довольно широки, говорит Рашович. Такой вывод напрашивается после рассмотрения условий, соблюдения которых требует законодательство. Эти условия не являются строгими, то есть если рассматривать их в целом, они скорее либеральные, особенно в отношении получения права собственности на квартиры и жилые дома. Достаточно соблюсти условие взаимности, независимо от того, получено ли право собственности путем юридической процедуры при жизни или по наследству. До некоторой степени стали более строгими условия приобретения права собственности на рабочие помещения, рабочие здания и другие виды недвижимости, предназначенные для осуществления какой-либо деятельности. Практика показала, что их главный недостаток в том, что возможно обыграть (обойти) закон (обман закона – fraus legis).
  
Например, во многих случаях создается видимость деятельности, которая находится в соответствии с текстом закона, а на самом деле противоречит его цели. Это особенно часто происходит при основании иностранцами в Черногории промышленных сообществ (совместного производства). К основанным таким образом фирмам относятся как к отечественным юридическим лицам, и они могут получить право собственности на всю недвижимость, находящуюся в обороте (общее право). Стало частой практикой в Черногории, что вскоре после основания происходит ликвидация таких фирм. При разделе имущества их основатели часто путем симуляции получали право собственности на недвижимость в Черногории, что противоречит общественному порядку, законным предписаниям и морали. В общем, обманывать закон не дозволено. Наоборот, официально это запрещено. Но санкции в таких случаях применяются редко или их вовсе нет, подчеркивает Рашович.
  
От новых решений Закона об имущественно-правовых отношениях ожидается, как говорит автор, что они воспрепятствуют участникам правового оборота поступать таким образом, то есть обманывать закон. Также от этих решений ожидается, что они определят общественную функцию собственности на так называемые объекты общего интереса, независимо от того, находятся ли они в частной или государственной собственности.
  
Общественная функция не является угрозой для сущности собственности как субъективного права, признанного и гарантированного в интересах владельца. Тем не менее все ресурсы страны, кому бы они ни принадлежали, должны быть объектом общего интереса (так называемое общественное применение). От нового закона ожидается, что он с уважением отнесется к отдельным специфическим территориям в Черногории и будет рассматривать их (при соответствующей аргументации) как недоступные для передачи прав собственности на них иностранцам.
  
С другой стороны, некоторые территории нуждаются в иностранном капитале, и это также следует учитывать. Государственную собственность, особенно земельную, нужно продвигать при помощи особых мер, чтобы она во всем была функциональной и служила общему благу. Передача права собственности – не единственный способ. Здесь нужно применять и другие виды правового распределения, такие как аренда, концессии, иностранные инвестиции и т. д.
  
Что касается реципроцитета, в теории подчеркиваются его как позитивные, так и негативные стороны. Позитивная сторона в том, что гражданам Черногории предоставляется возможность покупать недвижимость в других странах и защищать достоинство государства. С другой стороны, его введение может стать помехой для определенных экономических, общественных, политических интересов, а также интересов безопасности страны. Одна из негативных сторон реципроцитета в том, что его введение снижает цену на недвижимость из-за того, что иностранцы не могут получить на нее право собственности. Поэтому нужно соблюдать осторожность при вынесении решения о его введении. Нужно взвесить все за и против и принять соответствующие решения.
  
Стоило бы еще немного поработать над этими вопросами с целью предложения оптимальных решений. Это не только правовой, но и моральный, политический, экономический, культурологический вопрос. Поэтому предложения общественности, особенно специалистов, являются желательными, и мы их охотно рассмотрим. В сравнительном праве не существует единых решений, все они различны для отдельных стран. Черногория также должна уважать свою специфику.  
   Р
ашович подчеркивает, что в сравнительном законодательстве рассматривают специфику правовой системы, виды, ценность и размеры недвижимости; принадлежность к определенному региону; недвижимость на определенных территориях; основы ее приобретения… Поэтому очень сложно правовую систему какой-либо страны подвести под определенную систему регулирования доступности права собственности на недвижимость для иностранцев, подчеркивает профессор Зоран Рашович.

Соображения безопасности и экономики
  
Соображения безопасности, как правило, являются причиной для полного исключения иностранцев из права на приобретение недвижимости в собственность. Так, например, в Италии иностранцы не имеют права получения в собственность недвижимости, имеющей значение для национальной обороны, как в приграничных регионах, так и на островах. Подобное решение существует в Турции и Хорватии.
  
Во многих странах считаются с экономическими причинами. Так, например, в Мексике руда и минералы являются собственностью мексиканской нации. Иностранцы могут получить право на эксплуатацию рудных ресурсов и минералов. В американском штате Айова иностранцы не могут получить право собственности на сельскохозяйственные земли. Подобным же образом обстоит дело и в законах Литвы, Румынии и Венгрии, говорит профессор Рашович.

«Рестриктивные зоны»
  
В Австрии, Швейцарии и на Мальте, как странах туристических, особенно заботятся о том, чтобы иностранцы не могли иметь более одного объекта недвижимости на их территории (дома для отдыха, апартаменты, отели). В Германии отменены известные налоговые льготы для немецких граждан, которые владеют недвижимостью в Швейцарии, желая этим усилить собственный туристический бизнес, напоминает Зоран Рашович.
  
Система права собственности иностранцев на недвижимость как общего права (так называемая система национального подхода) в чистом виде, то есть без ограничения условий, не существует ни в одной современной правовой системе. Государства, которые придерживаются системы национального подхода, часто отдельные территории объявляют «рестриктивными» (ограниченными. Прим. перев.) зонами, и это фактически лишает иностранцев права собственности на недвижимость на этих территориях. Система национального подхода принята в Бельгии, Голландии, Великобритании, Германии и Франции. Также принята она и в американском штате Алабама, в Чили, Уругвае, Перу, Боливии, Эквадоре, Сенегале, Нигерии, Буркина Фасо, Мали, Намибии. В Израиле право иностранцев является общим правом, но запрещена передача права собственности на земли физическим лицам.

Реципроцитет как дополнительное условие
  
Реципроцитет подразумевает отношения между двумя странами в связи с этим правом. Это условие принято в небольшом количестве государств. Так, например, в Иране реципроцитет является самостоятельным условием для получения права собственности на недвижимость. В других государствах реципроцитет является дополнительным условием для получения иностранцами этого права. В Хорватии действует система одобрения при условии взаимности. В Италии реципроцитет является генеральным принципом, которым определяется главное положение иностранцев. В американском штате Северная Каролина также требуется реципроцитет.
  
Европейский Союз настоял на том, чтобы Словения исключила из своего устава главу, которая относится к принципу взаимности как условию получения иностранными гражданами имущественных прав в отношении недвижимости, требуя либеральной концепции для граждан ЕС, говорит один из создателей черногорского закона.

Швеция, Австрия, Швейцария…
  
Говоря о законных решениях в других государствах, профессор Рашович утверждает, что в Швеции, например, особо обращают внимание на личные качества покупателя.
  
Запрос потенциального покупателя, склонного к совершению противоправных поступков или не имеющего дохода, может быть отклонен. В Швейцарии кроме выдачи разрешения практикуется долгосрочная аренда земельных участков с правом строительства (срок аренды минимум десять лет), а в австрийских регионах (Тироль, Верхняя Австрия, Форарльберг) выдается разрешение на приобретение недвижимости, но оно может быть использовано только в определенных целях. Таким образом эти страны хотят избежать дробления земельных владений.
  
В Швейцарии предписано, что иностранцы, которые получили право собственности на недвижимость без одобрения, на основе пребывания в этом государстве, подлежат обязанности получения разрешения в случае смены местопребывания вне Швейцарии. Цель этого предписания – воспрепятствовать оттоку доходов от недвижимости из Швейцарии. В Дании и Норвегии иностранцы, пребывающие в этих странах, легко получают право собственности на недвижимость, если таковой не имеют.
  
В Швеции постоянное проживание является предпосылкой для получения одобрения на приобретение недвижимости для проживания. Если речь идет о получении права на землю для производства какой-либо сельскохозяйственной или другой производственной деятельности, тогда постоянное проживание должно составлять период не менее двух лет, чтобы получить одобрение. В Дании пребывание в общей сложности должно составить не менее пяти лет. Постоянное проживание, как самостоятельное условие, требуется в Чехии, Словакии и Южно-Африканской Республике, говорит Рашович.

Проголосовало:0
Все новые прочитаны >>

Использование текстов и фотографий с сайта www.montenegro-today.com допускается только с письменного разрешения Администрации сайта
Черногория сегодня - отдых и недвижимость в Черногории

 
О проекте "Черногория сегодня" Контакты
Закрыть